Чем обернется покупка дворца за рубежом: заветные мечты и суровая реальность
Старинные замки и дворцы, расположенные в Европе, довольно часто выставляют на продажу. В отличие от России, где старинные имения, построенные в XVIII–XX веках, находятся в собственности государства, в странах ЕС большинство замков и дворцов находятся в частных руках и многие владельцы не прочь избавиться от этой престижной, но весьма обременительной собственности. Опрошенные «Известиями» эксперты утверждают, что дворец гораздо выгоднее приобретать не как жилье, а как бизнес. При этом сохранение исторического облика здания в любом случае влетит в копеечку.
По словам вице-президента Российской гильдии риелторов Константина Апрелева, цена на замок в одной из европейских стран стартует с отметки в €1 млн, а максимума стоимости для такой недвижимости нет.
— Цена зависит от места, где расположен замок. Естественно, дороже в исторических местах. Также стоимость повышает близость города, — рассказал Апрелев. — Кроме того, на цену влияет приближенность к морю и курортам, наличие социальной инфраструктуры и транспортная доступность.
Впрочем, по словам директора департамента элитной недвижимости консалтинговой компании Knight Frank Russia & CIS Елены Юргеневой, на просторах Восточной Европы, в бывших соцстранах, можно найти замок в состоянии развалин за €100 тыс.
— Собственники продают их за бесценок, потому что содержание замков обходится очень дорого, — говорит эксперт.
Зайдя на один из популярных сайтов объявлений, можно без труда отыскать с десяток предложений о покупке замка.
Вот небольшой, площадью всего 400 кв. м, замок в Дордони (Франция) неопределенного возраста с участком 4 га и трехкомнатным домиком для гостей выставлен за €945 тыс. Дворец в два раза больше, возведенный в XIII веке в Шампани (Франция), и с площадью угодий уже 17 га, с собственным озером обойдется в €3 млн.
В латвийском Курземе выставлен на продажу замок XIII века в 3,5 тыс. кв. м и с участком 7 га за €3,5 млн.
Замок XVIII века площадью 2 тыс. кв. м в Португалии с виноградником, оливковой рощей, садом, а также с помещениями для персонала и кладовыми обойдется аж в €45 млн. Помимо оговоренной суммы придется также оплатить услуги агента, стоимость которых составляет около 3% от цены недвижимости.
Продавцы рекомендуют небольшие замки (общей площадью до 500 кв. м) использовать как жилье, а крупные — в коммерческих целях. «У нас можно проводить элитные свадьбы», «замок подходит для сдачи в аренду для корпоративов», «я бы на вашем месте открыл здесь ресторан», — советовали продавцы дворцов с большой площадью.
Однако Елена Юргенева утверждает, что маленький замок вряд ли сможет соответствовать требованиям современных жильцов.
— Там маленькие комнаты, низкие потолки — в общем, никаких признаков элитной недвижимости, кроме стоимости, — пояснила эксперт.
Перед принятием решения о покупке эксперты рекомендуют обратить внимание на налоговую составляющую.
— Лучше не полениться, взять калькулятор и посчитать, какие налоги платил предыдущий владелец — на землю они достаточно высокие, — советует Елена Юргенева. — При этом стоит уточнить, различаются ли в конкретной стране налоги для резидентов и нерезидентов.
Константин Апрелев сообщил, что размеры налогов как на недвижимость, так и на землю варьируются в зависимости от страны и региона и составляют до 3% от стоимости объекта в год.
— Если замок признан памятником, налогообложение может быть льготным, — добавила Юргенева.
Но приобретение исторически и культурно ценной недвижимости не только дает владельцу преференции, но и накладывает определенные обязательства.
— В облике здания нельзя ничего менять, но при этом требуется постоянно его реставрировать, — рассказал Константин Апрелев. — Конечно, есть возможность оформить субсидию на проведение работ, но стоит понимать — государство просто так переплачивать не будет и, скорее всего, оплатит реставрацию лишь частично.
По словам Елены Юргеневой, поддержка исторического здания в должном виде обходится дорого.
— Все системы и коммуникации в замках устаревшие, а заменить их нельзя. Конечно, и реконструкция, да и содержание будут затратными, — пояснила Юргенева. — При желании можно попробовать добиться снятия статуса памятника — для этого нужно поставить вопрос в множестве различных комиссий и доказать, что ваш замок не является уникальным, о чем в случае успеха вам будет выдана справка. Это удастся сделать, только если в нем не останавливались какие-нибудь знаменитые императоры или герцоги, а у различных колонн, лепнины, витражей и прочего найдутся аналоги в других местах. В любом случае процедура может занять 5–10 лет.
Юргенева также сообщила, что некоторые замки признаются музейными объектами.
— В этом случае владельцы обязаны впускать в здание всех желающих туристов. В Италии, например, это необходимо делать раз в неделю, — рассказала Юргенева.
— Даже если замок не является памятником, его содержание всё равно влетит в копеечку, — добавляет Константин Апрелев.
Из-за дороговизны содержания замки считаются нерентабельными для жилья.
— Ведь при всем прочем понадобится содержать прислугу — здесь нельзя, как в квартире, обойтись только услугами домработницы. Понадобятся садовник, охранник, другие помощники — всего как минимум человек пять. Даже минимальные зарплаты за рубежом достаточно высокие и уволить персонал достаточно проблематично — они хорошо защищены законодательством, — рассказывает Елена Юргенева. — Вот и получается, что вы в этот замок приезжаете на две недели в год, а всё остальное время там живет персонал, ничего не делает и получает зарплату. В свое время наши бизнесмены взяли моду покупать замки во Франции, но потом — отчасти из-за этого факта — многие от них избавились.
Юргенева уверена, что покрыть расходы на реконструкцию, налоги и содержание персонала можно, только занимаясь бизнесом.
— Многие замки во Франции, некоторые в Италии продаются вместе с виноградниками. Это уже готовый бизнес, требующий определенных вложений, но который в той же Франции поддерживается государственными субсидиями, — сообщил Константин Апрелев.
— Можно сдавать замок в аренду для проведения различных торжеств. Это будет пользоваться спросом, если он расположен не дальше полутора часов езды от аэропорта, — в свою очередь, предлагает Елена Юргенева. — Также замок можно сделать гостиницей для гастрономических туристов — это очень распространено в Италии. Такой вариант подходит для замков, при которых есть виноградники или оливковые рощи.
Несмотря на разнообразие вариантов организации бизнеса, эксперты отмечают, что чистая прибыль составит не больше 4–6% годовых, а большая часть выручки будет уходить на содержание старинной недвижимости.